9 апреля в Минске состоялась конференция «Коммерческая недвижимость: Откровенный диалог»

9  апреля в Минске состоялась  конференция «Коммерческая недвижимость: Откровенный диалог», организованная порталом «Про Бизнес» .  Несмотря на субботний день,  на конференции присутствовали более 200 участников рынка и, в том числе,  первые  лица   компаний. 

Темы конференции:

• анализ текущего состояния  рынка коммерческой недвижимости,
• поиски финансирования,
• судебные споры  по   договорам аренды и  строительства,  
• как привлечь арендатора в условиях падения спроса, 
• проведение успешных переговоров.

Открыл конференцию  Денис Четвериков,   директор департамента исследований и консалтинга Colliers International. Он представил обзор офисной и торговой недвижимости в Беларуси:

- К сожалению, качество офисных зданий десятилетиями почти  не меняется, динамика не впечатляет. В 2014 году был зафиксирован рост предложения на 38% (прирост 215 000 кв.метров), в 2015 г. – ввод 97,5 кв. метров в 13 бизнес-центрах, рост на 13%.   

Из заявленных  метров с срок вводится примерно 30%.  Однако,  несмотря на рост количества  квадратных метров,  найти класс А для международной компании до сих пор проблематично.

Проблематика рынка офисной недвижимости:

• Высокая конкуренция за счет большого ввода новых объектов,
• Низкое качество рынка офисной недвижимости,
• Отсутствие единой классификации,
• Высокая вакантность при падающих арендных ставках.

К сожалению, в бизнес-центрах нет «зеленых технологий». От 15 до 20 зданий в Минске претендуют на класс А, но это в основном класс В.  К классу А с некоторой долей условности относится только 1 бизнес-центр по ул. Интернациональной, 36.

Девелоперы возводят несбалансированные по параметрам объекты:  либо излишнее качество и высокие затраты, либо недостаток параметров для данной категории БЦ. В результате появляется перекос  в структуре рынка – все бизнес-центры находятся в одном сегменте.

За 2015 год ставки аренды снизились на 33-35%. Вакантность в бизнес-центрах начала расти с 2014 – по причине очень большого роста предложения.

К концу 2015 г. вакантность в среднем составила 14-17%.

Наблюдается дисбаланс и по соотношению цена – качество,  уровень  развития бизнеса. Собственнику нужно слушать арендатора, а не диктовать условия. Несмотря на большое количество свободных мест в административных зданиях,  еще есть свободные ниши, в этом случае можно говорить о специализации бизнес-центров. К примеру, в Минске необходим качественный  дата-центр. 

Проблемы высокой   стоимости  квадратного метра   возникают из-за неоптимизированных бизнес-процессов у застройщиков.  Ресурсы для их решения – снижение себестоимости строительства, ведь сейчас себестоимость строительства в Минске  выше, чем в Москве .

Торговые  центры

Эволюция фасадов торговых центров  значительно выше, чем офисных. Но в качественном отношении также мало предложений,  нет торговых  центров, больших по площади.   На 2016 – 1 квартал 2017 года заявлено открытие  крупных торговых центров – около 17 проектов ,  415 000  кв. м .

Из-за небольшого количества качественных торговых центров, международные бренды могут разместиться фактически в двух ТЦ.

Международные бренды требуют для открытия следующие условия: месторасположение, размер ТЦ, количество магазинов, размер этажа, другие популярные бренды, якоря и магниты, длина витрин, форма помещений, высота  и колонны.

Наблюдается рост вакантности и в торговых центрах: с характерных 6-7% до 10% и более, по ряду объектов вакантно 20-30% площади. Зафиксировано и падение ставок аренды в 2015 году на 20-25%, в ряде случаев до 30%.   

 Для прихода международных компаний  необходимы грамотные планировки торговых помещений.  При строительстве новых объектов необходимо  учитывать  актуальные  требования международных компаний.   В 2015-2016гг   В Минске  открылось много международных компаний фаст-фуда, это лидеры мирового рынка питания. Следом за ними  должны прийти  и международные  торговые компании .

Рекомендации

Выбирать форматы, которые пока не существуют на рынке, например специализированные  торговые центры. Иметь четкое позиционирование, визуальное преимущество, маркетинговую стратегию и маркетинговый бюджет.

Не надо бояться  новых условий расчетов по аренде   - например, процент с оборота, его уже начали использовать белорусские торговые центры.

Светлана Шевлик, директор группы компаний «А-100 Девелопмент» (бизнес-центр «A-100», ТЦ «ALL», торговые центры в кварталах «Зеленый бор» и «Зеленые Горки», ТЦ «ALL House», Aвтосалон Nissan)  рассказала о  способах  привлечения и удержания  клиентов  на рынке недвижимости.

 Как привлечь арендаторов.

10 лет назад был арендатор, сейчас – клиент,  через 20 лет будет гость.  Есть только  один способ – создать продукт, который нужен  этому клиенту. Девелопер обязан думать,  кто является конкретным потребителем . Это не только арендатор, это и сотрудники этого арендатора.

В торговом центре «All» -  100% заполняемость, при том что ставки аренды практически не были снижены.

Если говорить об офисе, то он  должен  быть удобным и комфортным  не только  для работодателя, но и для сотрудника.

Концепция удержания  клиента наиболее работающая: по расчетам,  расходы на привлечение нового клиента составляют  50% от доходности  , а на удержание старого – до 20%.  В бизнес-центре «A-100» проводят акцию  «Счастливая  пятница» ,  семинары  бизнес –школы ИПМ для сотрудников  бизнес- центра.  Повышайте ценность продукта, сохраняя цену.  Дисконт  - путь в никуда.

Для создания  качественного проекта  целесообразно  пригласить консультантов,  экспертов для создания уникального объекта. Эта несущественная доля затрат, которая в дальнейшем многократно окупится.

Адвокат  компании  «ВМП Власова, Михель и Партнеры» Екатерина Забелло продолжила  конференцию с докладом «Война всех против всех: арендаторы  VS  арендодатели, застройщики VS подрядчики».

В связи со значительным  уменьшением стоимости аренды (от 20 до 60%)  по  торговым и офисным помещениям, арендаторы, заключившие долгосрочные  договоры на несколько лет, рассматривают возможности внесения изменений в ранее подписанные документы или расторжения договора.

 Собственники помещений, напротив, находятся в выигрышной ситуации: ставки упали, а если  договором не предусмотрено  досрочного расторжения, одностороннего отказа, то есть все основания требовать оплаты по  подписанным ставкам .

Ради  прекращения  невыгодных договоров аренды банкротить организацию – не самое удачная  идея, тем более что  существует субсидиарная ответственность .

Даже если  арендатор  освобождает  помещение в период  действия договора и фактически аренды нет, есть все основания на взыскания арендной платы.

Группа компаний  «Тринити»  имеет  опыт  как девелопера, так и арендатора.  В собственности организации находится  42 объекта  коммерческой недвижимости, в том числе  самый крупный в Гродно торговый центр   «ОLD CITY». Опыт работы на рынке коммерческой недвижимости с 2003 года. Площадь помещений, сдаваемых в аренду, составляет 16 000 метров.

Представитель компании поделился опытом реализации крупных проектов в областных центрах.

При строительстве функционирующих торговых центров  был получен опыт строительства.  Так, на момент запуска «ОLD CITY»  заполняемость составляла 92%, а открывать центр рекомендуют при 75% заполняемости.

Новый масштабный проект организации  - центр «Тринити»:  65 000 метров,  3 уровня, многоуровневый паркинг на 2 190 машино-мест,  2 гипермаркета  (продовольственный и строительный),  бизнес-центр класса В.  Из развлечений  планируется кинотеатр с 8 залами, детский игровой центр, ледовая арена, игровая зона. Торговый центр позиционируется как самый крупный в РБ – 63 195 кв. метров арендной площади.

В чем уникальность будущего торгово-развлекательного центра.

• Гродно – особенный областной центр. Город расположен возле 2-х границ, поэтому покупатель   знает, что такое литовские и польские центры. Это самый искушенный потребитель среди остальных жителей   Беларуси.
• Упор – на многофункциональность нового торгово-развлекательного центра.   Наша задача: организовать работу объекта таким образом,  чтобы покупатель  провел весь день в «Тринити».
• В Гродно пока отсутствуют аналогичные проекты  и  новых решений пока не предвидятся.
• Лучше всего строить в кризис. Как раз  к  дате сдачи  объекта и кризис закончится, будет благоприятное время для открытия.
• К финансированию привлечен  польский банк, с которым удалось согласовать  приемлемую  ставку финансирования. Переговоры прошли успешно,  благодаря сотрудничеству с  Colliers Internatiomal (Belorusiam Office). 

Болевые точки:

• Некорректные нормативные сроки амортизации здания торгового центра – 100 лет , нельзя применять методы нелинейной или ускоренной амортизации; 
•  нестабильность налогового законодательства в РБ;
• местная власть применяет повышающие ставки к налогу на недвижимость.  Налог на недвижимость не привязан к эффективности, как НДС, прибыль.

Особенности регионального бизнеса:

- очень привередливые покупатели, ведь рядом границы 2-х государств;

- многие международные арендаторы хотят вначале   открыть магазин Минске,  а потом уже в областном городе;

- в регионах  недостаточное количество  качественных объектов,  альтернативы  часто нет.  По этой причине арендная ставка может быть   выше, чем в столице;

- в  регионах  потребительская  корзина отличается от столичной, поэтому для премиальных брендов есть риск. Сложнее привлечь качественную рабочую силу. Где ее брать? Переманить из столицы в регион, что опять увеличивает издержки.

Рекомендации:

1. Обращаться к консультантам  до начала проектирования объекта и тем более строительства.
2. Привлекать якорных арендаторов  до начала  строительства.
3. Определить источники финансирования, заранее получить требования от партнеров.