Евгений Евсеев, ИООО «Доллиум Инвест»: «Сегодня лучше уступить по ставке на 20%, но заполнить склады, чем стоять пустыми и нести постоянные издержки»

Многие эксперты утверждают, что на сегодняшнем рынке складской недвижимости одним из решающих факторов является цена. Арендаторы всегда стремятся найти лучшее предложение за меньшие расходы. Именно поэтому сегодня весьма востребованы склады класса В. В центре нашего внимания производственно-складской корпус в посёлке Гатово. Почему в период кризиса важно быть лояльным и гибким арендодателем, журналисту портала megapolis-real.by рассказали директор ИООО «Доллиум Инвест» Евгений Евсеев и начальник производственно-складской базы Сергей Глаз.   

– Как и когда ваша компания появилась на белорусском рынке? Какой спектр услуг вы предлагаете клиентам сегодня?

– ИООО «Доллиум Инвест» работает на белорусском рынке с 2011 года. Сначала это была группа компаний, «Доллиум Инвест» занималась инвестициями и осуществляла технический надзор, «Байт Инвест» выполняла все строительные работы и оформляла документы, связанные с СМР. В данный момент функционирует только инвестиционная компания.

С начала 2012 года начали оказывать услуги по аренде складов и производственных помещений. Мы своими силами провели реконструкцию бывшего корпуса кожевенного завода, это было разрушенное здание без коммуникаций, и ввели в эксплуатацию складской корпус площадью 9 600 м2. Из них 1 000 м2 – это административно-бытовой блок, а остальное – складские помещения.

С сентября 2015 года к нашим активам добавились помещения в административном здании в Минске по адресу Брилевский тупик, 55, которое тоже было построено своими силами и за свой счёт. Сейчас помещения находятся в аренде, с возможностью продажи (http://baitinvest.by).

Что касается услуг ответственного хранения, мы сделали расчёты и поняли, что нам это не интересно, наш сегмент – это компании, которые хотят сэкономить и лучше, чтобы эти компании были крупными. К тому же, мы сейчас строим следующее офисное здание на улице Сердича, все силы и средства вложены в этот проект.

– Какие склады сегодня хотят арендовать клиенты?

– Сегодня арендаторы хотят найти склады с наливными полами и желательно за 1 доллар, но такого не бывает. Управляя складским зданием (9 600 м2) в пос. Гатово и офисным (более 1 000 м2) в Минске, мы прекрасно понимаем, что налог на землю и налог на недвижимость – это огромные статьи расходов, плюс содержание и зданий, и территорий, и сетей. А клиенты, ссылаясь на кризис, хотят арендовать помещения фактически за налоги. Для нас это неприемлемо. Самые ходовые среди арендаторов склады от 200 м2 до 500 м2, производственники просят около 500 м2.

– Как обстоят дела с заполняемостью ваших складов?

– Сейчас можно смело называть заполняемость 80%. На стадии переговоров два клиента, которые забирают оставшиеся 20% вакантных площадей. Помещение пустует уже 4 месяца. А всё потому, что большая площадь (1 600 м2), и мы не хотели её делить. Но сейчас нашли клиентов, которые хотят арендовать 700 м2 и 900 м2 соответственно, поэтому решили всё же разделить помещение на две части.

– Сравните арендные ставки 2012 и 2016 года.

– По сравнению с 2012 годом, ставка аренды уменьшилась почти в два раза и составляет от 3,5 до 4,5 евро за 1 м2 склада. Разумеется, когда клиент приезжает к нам, мы вступаем в диалог и оговариваем все нюансы.

Сегодня для арендодателя очень важно быть гибким и лояльным. На наш взгляд, лучше уступить по ставке на 20%, подготовить помещения под клиента за свой счёт, но заполнить склады, чем стоять пустыми и нести постоянные издержки.

– Предоставляете ли вы клиентам возможность расширения складских площадей и арендовать офисы?

– В подобных вопросах мы всегда идём навстречу арендатору, поскольку раньше имели собственную строительную компанию, сразу вносили необходимые изменения, встраивали кабинеты, расширяли площади и т.д. Например, у нас есть арендатор, который начинал с аренды 170 м2, а сейчас занимает около 700 м2. Все ремонтные работы мы берём на себя, так как считаем вносимые изменения улучшением склада. Если же в пожеланиях клиента мы видим больше прихоти, нежели рационального предложения, он вносит изменения за свой счёт.

– Кто, в основном, арендует ваши склады сегодня?

– В данный момент 70% площадей занимают торговые организации. Были у нас и производственники, но помещения они арендовали недолго, не выдерживали конкуренцию с торговыми организациями и уходили, к сожалению.

– Расскажите о технических характеристиках ваших складов.

– По мнению риелторов, наш складской корпус относится к классу В. Как он оснащён? Отопление, водоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция, оптоволокно, железнодорожные пути, рампы, стоянки, офисы с хорошим ремонтом. Высота потолков 7 м. В помещениях поддерживается температура от +6 до +16 градусов. Своим клиентам мы предлагаем напольное хранение товаров, так как стеллажная система не позволит рационально использовать имеющиеся площади (низкие потолки).

– Как вы решаете вопрос сохранности товара клиентов?

– Круглосуточная охрана, видеонаблюдение по периметру. Каждые 20 минут делается обход складского корпуса. За недостачу или порчу товара ответственность несут арендаторы.  

– Продаёте ли вы свои помещения?

– Да. Это тоже является одним из факторов нашей стратегии: мы не только организуем комфортные условия нашим клиентам, но предлагаем стать полноправными владельцами арендуемых помещений: склады в Гатово, и офисы в Минске. Мы активно применяем такие инструменты, как аренда с правом выкупа, рассрочка, помощь в кредитовании, зачёты.

– Что ждёт белорусский рынок складской недвижимости в ближайшие два года?

– Мы считаем, что в 2017 году кардинальных изменений на рынке складской недвижимости не произойдёт. Падать ставки аренды точно не будут просто потому, что уже и некуда падать. Из-за высокой конкуренции новые объекты, скорее всего, строить не будут.

Конечно, кризис не может длиться вечно, и показатели обязательно пойдут в рост. Вот только процесс этот остаётся вопросом неопределённого времени.

Дарья Курас

• Александр Серафимович, ООО «Лаверна Фрут»: «Предлагая услуги ответственного хранения, в первую очередь, привлекаем клиентов адекватной ценой»
• Елена Мыслева, частное предприятие «Тёплый склад»: «При выборе складов важны не только технические параметры и ставки аренды, но и энергетика бизнеса»
• Дмитрий Лазарь, ООО «Хладокомбинат Хатежинский»: «Гибкое ценообразование, выгодное местоположение, удобные подъездные пути и надёжный персонал – наши ключевые позиции»