Идеальная модель регионального бизнес-центра. Мнение собственника гродненского БЦ Виталия Зайцева

Собственник гродненского бизнес-центра «Августовский» Виталий Зайцев, которому удалось добиться в своём деловом объекте 100-ной заполняемости, рассказал журналисту портала megapolis-real.by, что, по его мнению, из себя представляет сегодня идеальная модель регионального бизнес-центра.

– Какова самая выгодная локация для бизнес-центра в городе?

– Смотря о каком именно бизнес-центре идёт речь. Есть ли в нём самом минимальное количество торговых точек или присутствуют только офисы? Конечно, желательно, чтобы деловой центр располагался где-то в центре города, так сказать, внутри «садового кольца». Однако при такой локации мы сразу же попадаем на несколько «но». Это парковка, это возможные пробки, особенно в час пик. Наличие инфраструктуры рядом обязательно, например, магазины, банки, развлекательные заведения. А вообще, нужно исходить из того, кого именно вы собираетесь посадить в бизнес-центр. И вот тех представителей, которых по тем или иным причинам не будет на вашем объекте, желательно иметь в наличии вокруг себя, например, рядом с нами располагается гипермаркет «Евроопт». И для посетителей, и для арендаторов очень важно предусмотреть вместительную парковку. Большое значение имеет и развитая инфраструктура общественного транспорта, чтобы большое количество маршрутов собирало людей из разных районов города, чтобы остановки были в пошаговой близости от бизнес-центра.   

– Какой по формату должна быть парковка? Как грамотно рассчитать необходимое количество машиномест?

– Парковка однозначно должна быть бесплатной. Будет ли она наземной или подземной, не имеет значения. Всё будет зависеть от расположения бизнес-центра и свободной территории вокруг. Что касается количества машиномест, я думаю, что слово «достаточно» самое ёмкое в данном случае. Есть специалисты, которые рассчитывают количество парковочных мест, исходя из площади объекта, вот пусть они этим и занимаются. Есть определённые нормы, техническая документация, согласно которым будет предложено определённое количество машиномест для арендаторов и посетителей.    

– Как грамотно выбрать название для бизнес-центра?

– Мы хотели дать своему объекту название, имеющее отношение к истории и культуре нашего края. Вот и назвали в честь канала, который соединяет наш город с Польшей и Литвой. Отсюда название «Августовский». Вообще, сколько людей – столько мнений. Поэтому выбрать что-то универсальное, чтобы понравилось всем жителям региона, просто невозможно. В любом случае, название будет придумывать собственник, как понравится ему, а все остальные будут со временем привыкать и запоминать. Это так называемый «синдром трёх дней». Дали мы название объекту, а через три дня оно уже у всех на устах, как будто раньше всё именно так и было.   

– Каким образом плата за аренду связана с этажом, на котором размещается офис?

– На сегодняшний день эту зависимость диктует нам экономическое положение в стране. Разумеется, практически все арендаторы хотят платить за аренду меньше. Кому-то мы идём на уступки в самом начале, чтобы люди смогли развить свой бизнес, наработать клиентскую базу, начать зарабатывать. Ведь арендную ставку можно поднять всегда, как только дела у арендатора пойдут в гору. Этажность зависит от пожеланий самого арендатора, в зависимости от его сферы деятельности. Мы стараемся привлекать в наш деловой центр представителей самых разных бизнесов. И уже на месте обговариваем все условия. 

– Если говорить о внутренней планировке, как внедрить максимум технологий, но при этом оставаться вместительными?

– Чаще всего, арендатор приспосабливается к тому помещению, которое ему предлагают. Он, конечно, выбирает из нескольких вариантов. И далее уже сам обустраивает свой офис. Если говорить о планировке, то у нас нет каких-то конкретных стандартов. Рассматривая бизнес-центры по всей республике, мы понимаем, что одинаковых нет, все они по-разному устроены. У каждого свой проект, своя концепция, учитываются свои нюансы. Поэтому я считаю, что собственник со своей стороны должен дать какой-то обязательный минимум в плане комфорта, а дальше арендатор уже сам усовершенствует свой офис.

– Что насчёт вентиляции, кондиционирования и отопления?

– Внутри самого бизнес-центра обязательно должна быть налажена качественная инфраструктура. Очень важно продумать автономность отопления и электричества, чтобы не зависеть от городского включения или отключения. Подумать хорошенько, нужен ли в бизнес-центре лифт и эскалатор, в зависимости от количества этажей. Лично я проголосовал бы за эскалатор, это гораздо удобнее, да и с лифтами часто возникают технические проблемы.

– Кто отвечает за навигацию внутри бизнес-центра?

– Какой-то минимум должен предоставить собственник. Например, большой информационный стенд, на котором подробно описывается местонахождение офисов по этажам. В дальнейшем это становится задачей арендаторов. Каждый из них продумывает собственные конструкции для обозначения своей локации в бизнес-центре: это вывески на самом здании, стрелочки на стенах, лапки на полу и т.д. Разные цветовые и световые решения. В общем, у кого на что фантазии хватит. Да и во время проведения рекламной кампании арендатор всегда очень подробно отмечает свои координаты.

– Нужно ли в регионе привязываться к какому-либо классу бизнес-центра или в регионе это не актуально? А, может, именно это станет преимуществом, например, первый в регион бизнес-центр класса А?

– Честно говоря, я считаю всё это не более чем рекламным ходом. Сперва докажите, что вы лучшие, а потом уже делайте громкую рекламу. А то сперва нарисуют видимость, а потом объясняй арендаторам, почему того и того до сих пор в бизнес-центре нет. Чаще всего реклама действительности не соответствует. Если же, конечно, собственник все эти условия реально обеспечит, то можно и заявить о себе. Но, всё же, лично я не делал бы ставку на эти классы. В любом случае, арендатор сам приедет на место и всё оценит.

– Какие каналы рекламирования нужно задействовать, чтобы арендаторы узнали о новом бизнес-центре?

– На мой взгляд, самая эффективная реклама сегодня – это реклама в Интернете, лифтах и общественном транспорте. Можно ещё запустить бегущую строку на региональном телеканале. Хотя, если честно, наши бизнесмены особо не увлекаются просмотром региональных СМИ, поэтому я бы даже деньги на это не тратил.  

– Какие механизмы собственник должен использовать при поиске арендаторов?      

– Лично я когда-то начинал с объезда своих знакомых, которые имели отношение к бизнесу. Ведь у каждого из них будет круг своих знакомых с такой же сферой деятельности. И вот по цепочке поступает информация об открытии нового бизнес-центра, это своего рода сарафанное радио. Понятно, что через какое-то время начнёт действовать реклама, но этого ждать придётся месяца три-четыре, поэтому лучше взять инициативу в свои руки. Например, подать объявления на различных тематических интернет-ресурсах. Обзвонить бизнесменов, которым будет интересно ваше предложение. В любом случае, первые шаги нужно делать самому.

– Стоит ли продумывать различные бонусные и скидочные программы для надёжных арендаторов?

– Обычно я придерживаюсь политики, что нужно арендатору помогать в самом начале. Уменьшить плату за аренду офиса, дать ему время, чтобы наладить свой бизнес. И когда он начнёт приносить ему хорошую прибыль, поднять арендную ставку до общего уровня. По опыту знаю, что подобная лояльность со временем окупается. Что касается бонусов, то их стоит предлагать только долгосрочным и дисциплинированным в вопросах своевременной оплаты арендаторам. Чтобы получить скидку, нужно доказать собственнику, что вы достаточно надёжный партнёр. 

– Разрешать ли арендатору вносить изменения в планировку офиса или это невыгодно для собственника?

– На примере собственного бизнес-центра могу сказать, в принципе, мы не возражаем, при условии, что вносимые изменения не будут связаны с переделыванием документов БТИ (Бюро технической инвентаризации). Мы ведь понимаем, что любой ремонт требует немалых вложений, поэтому переделывать что-то после выезда арендатора для собственника это дополнительная головная боль. Хотя многое, конечно, зависит здесь от самого арендатора, если мы видим в нём перспективного, платёжеспособного и долгосрочного партнёра, можно пойти и на какие-то уступки.

– Если по каким-либо причинам арендатор решил уйти, стоит ли его удерживать различными способами или проще найти нового?

– Всё зависит от того, что представляет собой этот арендатор, насколько он был платёжеспособным и дисциплинированным. В договоре должно быть обязательно прописано, что арендатор обязан заблаговременно предупредить собственника о своём намерении съехать. Это может быть письменное обращение или звонок, в ходе чего вы, в любом случае, выслушаете все моменты, с которыми связан переезд арендатора. Возможно, это какие-то личные причины или рабочие моменты. Возможно, это собственник совершил ошибку, и тогда очень важно понять, в чём именно проблема, чтобы избежать таких неудобных ситуаций с будущими арендаторами. В любом случае, поговорить с арендатором нужно всегда, чтобы разобраться в истинной причине его переезда, а потом уже действовать по ситуации: либо оговорить новые условия сотрудничества, либо подыскивать нового арендатора.

– Как должны вести себя собственники в кризисное время по отношению к арендаторам? Выбрать линию демократа или диктатора?

– Конечно, для собственника выгодна роль диктатора. Но мы же должны учитывать непростое экономическое положение, которое касается сегодня всех. И нужно всегда беседовать с арендаторами, идти на какие-то уступки, оговаривать дополнительные нюансы, по сути, они будут носить временный характер. Поэтому, на мой взгляд, собственник должен сочетать в себе две эти роли.

– Нужен ли в региональном бизнес-центре ресепшн, который смог бы предлагать арендаторам и посетителям спектр различных услуг?

– Если бизнес-центр большой по площади, и это будет экономически оправдано, то почему бы и нет? В «Августовском», например, есть маленький кабинет, сотрудники которого могут и направить посетителя в нужный офис, и проконсультировать по телефону, и ответить на любой вопрос посетителя, поэтому нам организовывать дополнительную информационную точку просто нерационально. Но мы ведь рисуем сейчас идеальную модель бизнес-центра, значит и ресепшн нужно продумать.

– Какого формата должна быть организована в бизнес-центре точка питания? Нужна ли она вообще?

– Я думаю, что совершенно не нужна. Мы ведь в самом начале говорили о выгодном местоположении бизнес-центра с налаженными инфраструктурой и сервисом вокруг. Если собственник решил заняться, помимо аренды, ещё этим бизнесом, это уже другой вопрос. Но я считаю, что при хорошей локации бизнес-центра, всегда вокруг найдутся и магазины, и кафе, и пиццерии, поэтому не стоит слишком много на себя брать. Если же ничего подобного вблизи нет, тогда собственнику придётся всерьёз задуматься об открытии небольшого кафе в своём бизнес-центре.

– Насколько важно в бизнес-центре обеспечить бесплатный wi-fi?

– У нас wi-fi доступен, только пароль нужно знать. Но если подумать, то каждый арендатор для своей работы налаживает в офисе хоть какой-то Интернет. Здесь важно понять, с какой клиентурой ты работаешь. Если посетители приходят к вам на несколько дней, а не на 15 минут, значит для вас это просто необходимо. И даже не в качестве приятного бонуса, а именно для решения рабочих моментов. Если же это превратится просто в «завлекаловку» для людей, которые начнут посещать ваш бизнес-центр только ради «халявного» wi-fi, это нужно срочно исправлять. Возможно, это стало бы весьма актуально для кафе, которое откроется в вашем БЦ, но это уже будет решением владельца кафе.

– Нужно ли разработать собственный сайт для бизнес-центра, чтобы через него поддерживать связь с арендаторами, запускать рекламу о себе и т.д.?

– Как правило, региональные бизнес-центры не очень большие по площади, и достаточно нескольких часов, чтобы обойти всех арендаторов и поговорить с ними. А интернет-ресурс – это попытка создать некое общение на расстоянии. На мой взгляд, такой формат больше нужен арендатору, нежели собственнику. Поэтому не думаю, что создание собственного сайта – это важный и нужный момент. Есть телефон, есть электронная почта, поэтому общение можно наладить и такими способами. А насчёт рекламы мы уже говорили ранее, есть более эффективные и выгодные каналы.

– Как можно выделиться среди конкурентов? Что особенное можно предложить?

– А вот об этом мы с вами подробно рассказали в статье про бизнес-центр «Августовский». Всё-таки, 100%-ная заполняемость объекта, я думаю, это хорошее и весьма убедительное доказательство грамотной и продуманной работы со стороны собственника.         

Дарья Курас