Как продать (купить) готовый бизнес?
Меня зовут Наталья Куземкина, я директор агентства недвижимости «Сотни метров», Минск. Я работаю с недвижимостью более 20 лет. Нежилой (коммерческой) недвижимостью занимаюсь на десяток лет меньше. Специалистов, обладающих хотя бы минимальными знаниями в этом сегменте недвижимости, мало. Ко мне часто обращаются собственники помещений за консультациями (в основном это малый бизнес либо индивидуальные предприниматели). Как правило, это, так называемые «стихийные» предприниматели, т.е. люди, не имеющие специального образования. И теперь, когда дела идут не очень хорошо, такие люди хотят продать свой бизнес и получить за него деньги, не понимая, что же, собственно они собираются продавать. Давайте попробуем разобраться, что к чему.
Как правило, у нас есть три варианта действий:
- Продажа помещения с действующим бизнесом, т.е. юридически это звучит как отчуждение предприятия как имущественного комплекса.
- Продажа помещения, с заключенным договором аренды, т.е. недвижимость, приносящая доход.
- Продажа доли предприятия, имеющего нематериальные активы (оказывающего услуги, выполняющего работы).
С первым вопросом, как правило, собственники справляются самостоятельно. Здесь все достаточно понятно: составляется баланс, проводится инвентаризация, аудит, выявляются кредиторы, которые уведомляются в установленные сроки.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс. При этом права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. В то же время права продавца, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, передаче покупателю предприятия не подлежат. Договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Чаще всего в агентство обращаются со вторым вариантом: продажа помещения, в отношении которого заключен долгосрочный договор аренды. В данном случае собственник, как правило, считает, что он продает действующий бизнес. Хотя юридически это обычная сделка купли-продажи нежилого помещения. Имеющийся арендатор для покупателя, который просто вкладывает деньги в недвижимость с целью извлекать прибыль – большой плюс. Инвестор, приобретя такую недвижимость, сразу начнет получать арендные платежи и возвращать вложенные деньги.
Отмечу, что таких покупателей-инвесторов на рынке не много. Чаще все же покупатель приобретает помещение для личного пользования. И здесь начинаются вопросы. Не единожды встречала конфликт интересов собственника и арендатора, который приводил к «развалу» сделки. Поэтому первым вопросом в данном случае будет необходимость предупредить арендатора о том, что помещение продается и вероятно, ему придется искать другое. Если данный вопрос с арендатором не урегулирован, не рекомендую даже начинать продажу. Такая продажа может закончиться конфликтом с арендатором и отказом покупателя от совершения сделки.
Если у Вас есть покупатель на свою недвижимость, либо Вы самостоятельно нашли помещение, для проведения сделки купли-продажи не лишним будет обратиться за помощью в агентство. При кажущейся легкости сделки на стадии согласования условий выявляются подводные камни, о которых Вы ранее не задумывались. Так, например, продавец утверждает, что с арендатором все согласовано, но оказывается, что тихое покачивание головой – вовсе не означает согласие, устное уведомление не считается таковым.
Как показывает практика, не все понимают систему уплаты налогов. Многие физические лица, считают, что при отчуждении одного офиса они освобождаются от подоходного налога. Однако это неверно, льгота при отчуждении не распространяется на нежилые помещения. Если юридическое лицо приобретает у физического лица, также до совершения сделки следует разобраться какие платежи и куда будут зачисляться. Зачастую покупатель мечтает о перепланировке, а собственник дает информацию о реализации такой возможности по своему внутреннему убеждению, не подкрепленную ничем. Как видим, ситуации бывают самые разные.
В последнее время участились запросы о продаже бизнеса, имеющего нематериальные активы и арендующего помещение. Первым делом необходимо выяснить что продаем? Каков предмет договора? В какую сумму и почему вы оценили свой бизнес?
В данной ситуации обычно происходит смена собственника юридического лица – продажа доли в уставном фонде. До продажи доли необходимо учесть права других собственников (если учредитель не в одном лице), уточнить порядок отчуждения доли, который регулируется Уставом. Дополнительно надо подготовить внутренние документы (баланс, штатное расписание), договор аренды помещения; имеющуюсябазу данных или клиентов надо оценить и обосновать ее стоимость; включать в стоимость бизнеса цену сделанного Вами ремонта не целесообразно, ведь договор аренды может быть расторгнут либо новый собственник посчитает местоположение невыгодным и захочет переехать в другое место.
Оценивая стоимость своей доли, собственнику следует помнить, что иногда легче начать бизнес с нуля, чем выкупать по завышенной цене нематериальные активы, а покупают действующий бизнес как правило люди, занятые в данном сегменте экономики и понимающие условия работы данного бизнеса в современных условиях. После продажи доли внешне у такого бизнеса ничего не меняется, лицензия и разрешения продолжают действовать, поскольку не привязаны к личности учредителя.
И последнее, что хотела бы сказать: право аренды на государственные помещения вправе реализовывать только республиканские либо коммунальные предприятия с аукциона.
В нашем агентстве ООО «Сотни метров» представлены нежилые (коммерческие) помещения в различных локациях.
Обратившись к нам за подбором помещения, вам может быть оказана дополнительно консультация по заключаемому договору аренды, при необходимости предоставлен проект договора, а также проведены консультации и согласование условий предстоящей сделки.
Директор ООО «Сотни метров» Куземкина Наталья Александровна
Тел. для связи: +375 33 61 00 556
