Какую позицию сегодня занимают бизнес-центры класса В на белорусском рынке коммерческой недвижимости? Исследование megapolis-real.by

Что собой представляет бизнес-центр класса В? По многим критериям он близок деловому объекту премиум сегмента. Однако В класс – это меньший престиж, удалённость от центра города и станций метро, недорогая отделка помещений, небольшой перечень предоставляемых услуг. Довольно часто в разряд В переходят бизнес-центры класса А, которые на протяжении нескольких лет интенсивно эксплуатировались. Требования к качеству и технические стандарты постоянно возрастают, и некогда премиум объект спустя 5–7 лет функционирования воспринимается иначе.

В рамках исследования журналист портала megapolis-real.by посетил более 30-ти минских бизнес-центров В класса. В проекте приняли участие следующие деловые объекты: «Каскад-Альфа», «Виктория-Плаза», «ОфисИнвест», «Тайм», «Гермес», «Omega Tower», «А100» и многие другие. По форме собственности преобладают частные БЦ.

Если говорить о форме управления объектами, в большинстве деловых центров создано Товарищество собственников во главе с Председателем. Деловые объекты В класса допускают долевое строительство. Число собственников по разным объектам сильно разнится (от 3 до 1 000), некоторые из них используют построенные помещения для ведения собственного бизнеса, а некоторые сдают офисы в аренду. И число собственников в БЦ весьма красноречиво показывает, насколько это выгодное вложение средств.

По внешнему виду многие бизнес-центры класса В не уступают в эстетике и оригинальности архитектурного решения объектам А класса. Например, интересная и уникальная для Минска концепция «пришвартованных» кораблей воплотилась в БЦ «Riviera». Идея паруса в «ОфисИнвесте» воплощена известным белорусским архитектором Маратом Гродниковым, к слову, единственным белорусским зодчим, награждённым орденом Почёта.

Что касается года постройки, есть объекты, строительство которых началось ещё в 1995 году («Комкон», «XXI век» и др.). Посещали мы и бизнес-центры класса В, введённые в эксплуатацию в 2014–2015 годах («Департ», «Портал», «Империал» и др.).

Арендная ставка в бизнес-центрах «эконом-класса» варьируется от 5 до 25 евро с НДС за 1 квадратный метр офиса, это минимальное и максимальное значение, которое мы зафиксировали в исследованных БЦ. Средний показатель находится в диапазоне 10–15 евро. Деловой центр «TechnoPolis» предлагает в аренду не только офисные, но и складские помещения (7 евро за «квадрат»). Такую же услугу предоставляет БЦ «Порт».

При определении стоимости аренды собственники обращают внимание на качество отделки офиса, его техническую наполненность, площадь (на большую площадь предоставляются скидки), этажность, наличие отдельного входа и общую ситуацию на рынке недвижимости.

Что касается оплаты коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, показатели в БЦ отличаются. Хотя практически во всех установлены индивидуальные счётчики и работает принцип «сколько потребил – столько заплатил». Минимальная цифра была зафиксирована в «Парк Плаза» – 1,15 доллара за «квадрат» в отопительный сезон. Максимальный показатель из проанализированных – 4 доллара за квадратный метр в зимний период в «ОфисИнвест».

С чем связана такая ощутимая разница? Всё зависит от применения энергосберегающих технологий и от политики самих собственников. Например, в «Виктории-Плаза» разработана целая стратегия по экономии энергоресурсов (модернизация системы управления лифтами, замена обычных светильников на светодиодные). В «Парк Плаза» обсуждается установка солнечных батарей и ветровиков, что позволит арендаторам экономить на «коммуналке» и эксплуатации ещё больше.

Местоположение БЦ, в сравнении с А классом, предполагает большую удалённость от центра города, ближайшая станция метро находится в 3–4 остановках. Инфраструктура достаточно развита, но с более ограниченным предложением точек питания, отделений банков и магазинов, иногда их вообще нет поблизости. В этом плане удачно расположен БЦ «Европа», который входит в состав одноименного многофункционального комплекса, что позволяет предлагать арендаторам широкий спектр дополнительных услуг (ресторан, бильярд, салон красоты, фитнес-клуб, картинг и т.д.).

В бизнес-центрах класса В представлены самые разные направления бизнеса: IT-компании, юридические бюро, консалтинговые и аудиторские организации, отделения банков, страховые компании, стоматологические кабинеты, мебельные салоны, средства массовой информации, туристические фирмы, салоны красоты, строительные компании и другие арендаторы.

Хотя есть бизнес-центры, которые ориентируются исключительно на солидных и престижных арендаторов, например, «Виктория-Плаза». Кстати, соседство с именитыми компаниями («Комсомольская правда», «С.О.Л.А.Р.», «Mulberry Club», «Mars Oversea Holdings. Inc.», «Амазон») руководитель считает одним из преимуществ своего БЦ. 

Насколько комфортно себя чувствуют бизнес-центры класса В сегодня на рынке коммерческой недвижимости, демонстрируют показатели заполняемости. В данный момент большинство исследованных БЦ заполнено более чем на 90%. Более низкие цифры мы увидели только в объектах, недавно введённых в эксплуатацию, это 70–80% («Империал», «Градиент»).

На просьбы арендаторов касательно перепланировки офиса, большинство собственников отвечают положительно, но после согласования. Важно не затрагивать в ходе ремонта инженерные системы и не нарушать технику пожарной безопасности.

Что примечательно, некоторые собственники предлагают арендаторам делать ремонт с оплатой 50 на 50, либо снижать арендную ставку на несколько месяцев. В «Портале» проводят интересные акции для клиентов, например, «Купим вашу аренду» или «Переезд офиса», предлагая будущим арендаторам массу бесплатных дополнительных услуг.

Как правило, в большинстве объектов класса В преобладает коридорная система, но есть и исключения. Например, принципиальная позиция собственников «Riviera» заключается в том, что нельзя ограничивать арендаторов в оформлении и перепланировке офисов, поэтому предпочтителен формат open space.

Техническое оснащение бизнес-центров класса В во многом зависит от года постройки. В новых зданиях установлены самые современные системы: приточно-вытяжная вентиляция, полное кондиционирование, импортные лифты, собственные газовые котельные, оптоволокно и т.д. В зданиях «постарше» – лифты отечественного производства, центральное городское отопление, один или два интернет-провайдера.

Видеонаблюдение устанавливается в минимальном объёме либо вообще отсутствует. Доступ в БЦ ограничен официальным графиком работы. Но собственники готовы рассмотреть письменные заявки арендаторов о необходимости работать в ночное время или выходные дни. Круглосуточная охрана внимательно отслеживает данный вопрос.

Вместительность организованных парковок также разнится: от наземной стоянки на 40 машиномест до подземного отапливаемого паркинга на 250 мест. Многое зависит от местоположения БЦ, чем ближе к центру, тем больше проблем с парковкой. Как правило, все услуги паркинга носят платный характер (порядка 30 евро составляет аренда одного машиноместа). Посетителям предлагается парковать автомобили вдоль улицы или на специально отведённых гостевых местах как платно, так и бесплатно. К слову, выбирая между двумя БЦ одного класса, арендаторы отдают предпочтение объекту с большей парковкой, это один из важнейших параметров.

Если говорить о востребованности бизнес-центров класса В, то большая часть собственников убеждена, что именно этот класс в нынешней экономической ситуации самый привлекательный для арендаторов. Почему? Это своего рода «золотая середина» между премиум сегментом и классом С. Первый вариант дорого обходится арендаторам, а бюджеты сейчас во многих организациях сильно сокращаются. Второй вариант слишком уступает в качестве и комфортабельности, как считают многие, отживает своё.

По соотношению цены и качества бизнес-центры класса В на сегодняшний день самые гармоничные и выгодные. Именно поэтому, даже в кризисное время, им удаётся сохранять высокий процент заполняемости. Многие компании, в связи с финансовыми трудностями, переезжают именно в БЦ класса В.

Большинство собственников убеждены, что в белорусских реалиях бизнес-центры класса В практически ничем не уступают деловым объектам А класса и могут составить им достойную конкуренцию, заполняемость в данном случае говорит сама за себя. Да и большая часть строящихся бизнес-центров, понимая непростую экономическую ситуацию в стране, позиционирует себя как В класс.    

Дарья Курас

Читайте также: