Марчин Подобас: Беларусь ожидает период интенсивного роста в отельном сегменте
Марчин Подобас – финансовой партнёр и консультант, представляет организацию «Fortech Consulting». Много лет работал в фондах недвижимости, а также для девелоперов и отельных операторов. Марчин выступил 29 октября на конференции «Hotel Invest Meeting» с двумя презентациями, в которых подробно рассказал о мировом отельном рынке, а также о возможностях финансирования отельных проектов в Беларуси. Журналисту портала megapolis-real.by Марчин подробнее рассказал, как оценивает современный рынок недвижимости Беларуси.
Ситуация на мировом отельном рынке.
Если говорить о некоторой хронологии отельного рынка, можно выделить следующий значимые периоды:
2008 год – наблюдается весьма ощутимый кризис в данном сегменте.
2009 год – кризис достигает своего дна.
2010 год – наблюдается систематический рост относительно стоимости заключаемых сделок.
2013 год – зафиксирована сумма в 52 миллиарда долларов инвестирования в отельный бизнес.
2014 год – уже 60 миллиардов долларов инвестиций.
2015 год – сумма выросла ещё на насколько позиций и составила 70 миллиардов долларов инвестиций.
Половина суммы, конечно, приходится на страны Северной и Южной Америки, приблизительно 25 миллиардов долларов – на Европу, остальная часть – это Азия и тихоокеанская зона.
На сегодняшний день в Европе наблюдается тенденция сегментации отельного продукта и чёткая сегментация в понимании отельного гостя. Ещё одна интересная тенденция – это создание так называемых подрынков на уже развитых рынках в крупных городах, где есть узнаваемые отели со своей историей. Такого рода отели используются туристами для краткого пребывания, в них есть открытая кухня и кеттеринг, при этом особое внимание концентрируются на идеальном соотношении цены и качества.
Инвестиции в отельный бизнес поступают от следующих групп:
- инвестиционные фонды и фонды с частным капиталом;
- пенсионные фонды (инвестируют с самым высоким риском);
- девелоперские фирмы и фирмы, которые занимаются недвижимостью.
В нынешней ситуации возникает вопрос: если создать новый отельный проект или приобрести уже существующий, имеет ли значение – это брендовый отель или нет? Ведь сейчас преимуществом однозначно обладают отельные сети. Учитывается множество факторов: мощь интернета, система бронирования, маркетинг и т.д. На уровне «макро» частный владелец, пусть и с одним миллиардом долларов в кармане, лишён возможности конкурировать с отельной сетью.
Отельный бизнес базируется на двух источниках – это туристы и бизнес-клиенты. При таком раскладе легенда отеля и его расположение совершенно не имеют значения. Оцениваются лишь услуги, качество сервиса и узнаваемость бренда. Например, отель «Hampton» в любой стране это гарантия качества, они почти все идентичные или похожие друг на друга.
Каждый новый отель должен создаваться по принципу, что он будет функционировать под каким-то брендом, иначе у него просто нет шансов. В Польше, по больше части, действуют не брендовые отели, как и в Беларуси.
За 25 лет часть рынка, управляемая отельными сетями, достигла небывалого успеха. А не брендовые отели, например, семейный бизнес обречены на ликвидацию. Либо нужно адаптировать отель под определённую марку. Такая же тенденция коснётся и Республики Беларусь.
Если открывать свой отель, нужно хорошенько подумать на предмет франшизы. Также необходимо тщательно разработать способ коммуникации с клиентами, канал по привлечению, систему бронирования и рекламный маркетинг.
Однако есть третий игрок, который, можно сказать, «украл бизнес», – это отельные агенты типа booking.com или tripadvisor, которые подписывают с отелями договор, позволяющий им указывать самую низкую цену на номер, при этом владелец не имеет права предлагать цену ниже, чем указано на сайте. Бронирование с таких каналов составляет 25%, и тенденция набирает обороты.
Хотя благодаря информации буквально двухнедельной давности, для отельных сетей загорелся свет в конце тоннеля. Google принял решение изменить систему расчёта, а именно через него напрямую можно будет забронировать номер в любом отеле мира. Как это будет выглядеть на практике? Этот вопрос по-прежнему активно обсуждается. Может быть, booking.com и потеряет часть рынка, однако для отелей подобные изменения достаточно выгодны, ведь они могут заполучить крупного клиента.
Оценка рынка белорусской недвижимости.
Мы, прежде всего, концентрируемся на отельном рынке, хотя наша организация занимается и другими сегментами рынка. Мы, в основном, считаем, что белорусский рынок имеет большой потенциал. Причём этот потенциал в настоящее время использован в малой степени. И этот потенциал вытекает из вполне обоснованные макроэкономических факторов страны: площади, количества жителей и роста экономики. С этой точки зрения, Беларусь ничем не отличается от других европейских государств.
Мы считаем, что Беларусь ожидает период интенсивного роста, так как это государство, управляемое разумно, стабильное в экономическом и политическом отношении. Вообще стабильность – это очень существенный фактор, который ведёт к тому, что инверторы хотят здесь вкладывать деньги, причём это касается всех сфер рынка, в том числе рынка недвижимости. Сравнивая это с польским масштабом, рынок недвижимости Беларуси ожидает рост больше чем в 10 раз в каждом сегменте.
Отельный сегмент является особым сегментом, так как он обслуживает остальные отрасли экономики. Если люди ведут бизнес, оказывают друг другу услуги, продают эти услуги, перемещаются, то им, естественно нужны гостиницы. И наряду с развитием других отраслей экономики, в Беларуси будут возрастать ожидания относительно стандартов качества и количества гостиниц.
В каждом сегменте рынка недвижимости есть интересные свободные ниши. Минск по величине похож на Варшаву, а в Варшаве сегодня есть около трёх миллиардов квадратных метров офисной площади, мы говорим, конечно, о современных офисах, очередные полтора миллиона находятся в стадии строительства, а ещё миллион планируется. Современные офисные площади в Минске составляют ниже миллиона квадратных метров, это показывает потенциал роста. Это касается отелей, торговых центров, и такую же методику расчёта можно применять и другим важным городам Беларуси.
Дарья Курас
