Что ждет белорусский ритейл в 2019?

  Почему участники рынка коммерческой недвижимости полны оптимизма, зачем «ArenaCity» и «Замок» меняют формат, что будет с ТЦ «Столица» и какой ритейлер станет флагманом открывающегося Palazzo? Об этом поговорили с управляющим коммерческой недвижимостью и маркетинг-консультантом Робертом Киселёвым.

▶ Все больше экспертов говорят о позитиве на рынке коммерческой недвижимости, некоторые прогнозируют даже рост ставок аренды и снижение вакантности коммерческих площадей. Все на самом деле так хорошо складывается?

   Как ни странно, но последние два года рынок постепенно выходит в плюс. Это связано, прежде всего, с адекватной политикой Нацбанка, который старается выполнять рекомендации МВФ.

   Со стороны финансовых властей проводится грамотная монетарная политика. И это дает хороший импульс развития рынка коммерческой недвижимости и розничной торговли. Если не произойдет каких-то резких движений, то можно ждать продолжения роста и в 2019.

▶ Сейчас активно развиваются новые ТРЦ: DanaMall, GreenCity, Galleria. И судя по показателям трафика за их будущее можно пока не беспокоиться. Но что ждет бывшие флагманские ТРЦ, такие как Замок, ArenaCity и ТЦ Столица?

   В свое время Замок был единственным интересным ТЦ с популярными франшизами со средним, средним+ уровнем: Lacosta, MarkoPolo и др. Но сейчас планировка объекта и работа внутренней управляющей команды уже не соответствуют современным стандартам. Зайдите на 4-й этаж Замка: рядом с вечерними платьями со стразами стоят тренажеры, а рядом с магазином спортивного питания – товары для декора. Совершенно непродуманный подход к арендаторам.

   Просматривается одна задача – добиваться нужной доходности любыми способами: если арендатор готов платить 35 евро за квадрат – берем, остальное не важно.

   Долго существовать в условиях высокой конкуренции с таким подходом Замок не может. После открытия DanaMall, GreenCity и Galleria люди с достатком средний, средний- уехали в эти торговые центры, где у них больше выбор брендов и объектов общепита.

ООО «Табак-Инвест» – управляющая компания Замка, – принципиальноне пускала в зону общепита сторонние компании. Но современный ТРЦ без фудкорта с популярными закусочными, в том числе быстрого питания, невозможен.

   Из-за этого Замок потерял и дальше теряет в посещаемости, но продолжает привлекать поток аудитории с уровнем дохода средний, средний+. В нашем городе есть люди, готовые покупать обувь за $300-400. Это, конечно, не мощный поток, но все же он существует.

   Именно для них Замок и меняет формат: на 2-м и 3-м этажах открылись MaxMara, Mavijeans, ряд магазинов итальянской обуви. Да, посетителей будет не так много как раньше, но их средний чек в разы больше, чем у аудитории Zara. Считаю, что это правильное решение.

   Понятно, что в условиях падения трафика часть арендаторов рассматривает готовящийся к открытию пососедству Palazzo. Однако никто из известных мне владельцев магазинов в Замке еще не принял решение уходить в Palazzo. Пока этот ТРЦ для них темная лошадка.

▶ То же самое делает и ArenaCity.

   Он также находится в процессе смены формата. И у него это получится, несмотря на злосчастную историю с потолком.

   Напомним, 12 ноября в ArenaCity обвалился подвесной гипсокартонный потолок в холле первого этажа. Площадь обрушения – 190 кв.м. Пострадала сотрудница цветочного магазина, получив легкие телесные повреждения. На данный момент следствие выясняет причины происшествия. Основная версия – нарушение технологии монтажа потолка и норм его эксплуатации.

   За последнее время там открылись круглосуточный спортзал, детский батутный парк, новые франшизы итальянских марок обуви. ТРЦ активно уходит в сегмент средний+.

▶ ТЦ Столица – госпроект, и это надо учитывать.

   В свое время даже активная политика дедолларизации экономики никак не затронула арендные ставки, которые рассчитываются в евро и долларах. Почему? Потому что 70% арендных площадей находятся в руках государства, и это хороший денежный поток в твердой валюте как в бюджет, так и вполне конкретным людям, от которого никогда не откажутся.

   Трафик ТЦ Столица снизился в 1,5 раза, ушли интересные для покупателей арендаторы: Mango, Mexx, Sister’s, Savage и др.

 Для того чтобы ТЦ ожил, нужно только одно – профессиональная, адекватная управляющая команда. Даже с текущими планировками можно придумать различные варианты. И само месторасположение очень неплохое. К сожалению, вероятность, что в госструктуру назначат толковую команду крайне низкая. Там это никому не нужно.

   Продажа тоже не вариант. Во-первых, цены на госсобственность чаще всего выставляют неадекватно завышенными, а во-вторых, этот объект сейчас в принципе инвестиционно непривлекательный. Вряд ли сегодня найдется инвестор, готовый вложить в него несколько миллионов долларов.

▶ Какие новые тренды на рынке коммерческой недвижимости проявятся в 2019 году?

   Сейчас все больше владельцев риэлтерских компаний рассматривают возможность открытия нового направления – комплексного доверительного управления коммерческими объектами. В него входит анализ рынка, брокеридж, маркетинг, оперативное управление объектом и др. Сегодня подобные услуги предлагают Colliers и Ascom. Но в скором времени таких компаний станет больше. Люди видят, что на сегодняшний день эта ниша практически свободна и востребована.

   И есть важный фактор – большинство активных инвесторов в Беларуси предпочитают получение пассивного дохода. Было бы странно, если бы человек, владеющий многомиллионным объектом или его долей самостоятельно занимался маркетингом и бегал бы по городу в поисках арендаторов. В любом случае,ему нужна опытная команда и если она будет внешняя, не вижу в этом проблем.

   На рынке есть специалисты, которые готовы за комиссионные заниматься модернизацей объекта, брокериджем и маркетингом – создавать устойчивый поток нужной аудитории.

   И это отличный стимул развития конкуренции на рынке – чем больше профессионалов придет за хорошими деньгами, тем более качественный и современный ритейл мы в итоге получим: без простоев объектов и с эффективным маркетингом. Это один из основных трендов 2019 года.

▶ Многие ли торговые центры внедряют оплату аренды в виде процента от товарооборота и усиливается ли эта тенденция?

   Действительно, в соседних России и Украине это довольно распространённая практика. Около 50% арендаторов в ритейле работают там по схеме процента от оборота. В Беларуси такие взаимоотношения между арендаторами и владельцами помещений практикуются уже лет 10, но скорее в исключительных случаях. Этими привилегиями пользуются крупные арендаторы или известные международные бренды.

   Другими словами, схема с процентом от товарооборота интересна торговым центрам в работе с потокообразующими клиентами. И вряд ли этот подход изменится в ближайшее время. Арендодатели хотят получать заранее оговоренную сумму в твердой валюте.

▶ Что будет с Palazzo в 2019, какой ритейлер будет флагманом в этом ТРЦ?

   Постепенно достраиваются наши долгострои, в том числе и торговый центр Palazzo. Его должны сдать в августе 2019, если не будет сюрпризов. Рассчитываю на этот срок с учетом более-менее заполненных помещений арендаторами, открытия большей части развлекательных точек (а именно на них делается упор), а также сезона. Август – это возможность попасть в предшкольный ажиотаж.

   Основным ритейлером там будет Bigzz, уже подписан договор аренды. Из ключевых развлечений: аэродинамическая труба iFly, где создается симуляция прыжка с самолета, и IMAX – первый в Беларуси широкоформатный кинотеатр международного стандарта. При условии, что переговоры к этому времени увенчаются успехом.

   Посмотрим, каких посетителей привлечёт Palazzo, сейчас они заявляют о среднем+. Но, напомню, что и Galleria поначалу претендовала на этих людей, жизнь же внесла свои коррективы. Сейчас основная аудитория Galleria – люди с доходом средний, средний-.

▶ Есть ли информация о дате открытия «некемпински» у цирка?

После подключения «БПС-Сбербанка» там очень активно ведутся строительные работы. Есть подозрение, что его могут запустить уже в 2019.

Владимир Лужнев

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции